La loi Pinel est-elle une arnaque ?

La loi Pinel est-elle une arnaque ?

) donc miser sur une plus value dans 9 ans me semble très hasardeux… Je reste sur ma stratégie, à savoir gagner de l’argent dès le premier jour, comme ça peut importe si je revends à perte.

En comparable (quartier et standing), «si l’écart est de 10 à 15% c’est jouable, à condition d’accepter le risque d’une moins-value à terme, mais à partir de 20% l’opération n’a quasiment plus aucune chance d’être rentable même avec les économies d’impôts», conseille Danielle François-Brazier, directrice générale de Foncia Pierre Gestion.

Si tu pars du principe que tu n’injectes pas d’apport, que le bien est en quelque sorte sous évalué et donc avec une plus-value latente, les mensualités seront très faibles et ça peut être une bonne stratégie pour dégager un meilleur cashflow. Conformément à la loi Informatique et Liberté n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, nous nous engageons à informer les personnes qui fournissent des données nominatives sur notre site de leurs droits, notamment de leur droit d’accès et de rectification sur ces données nominatives. Même en supposant que j’ai mal interprété la dernière ligne (tout à fait possible, je tiens le site seul et je fais surement des erreurs), la simulation indiquerait à Monsieur qu’en investissant 292 € par an, il peut acquérir un bien de plus de 200 000 €.

Dans une autre affaire de défiscalisation jugée l’an dernier pour un programme situé près de Toulouse, la justice a eu la main lourde contre «tous les professionnels impliqués dans l’opération» et notamment le notaire chargé de l’acte de vente, partenaire habituel du promoteur. Vous pouvez déduire une partie de l’achat de votre impôt sur le revenu pendant la durée de l’opération à raison de 2% par an les neuf premières années, puis de 1% les trois suivantes, soit au total jusqu’à 21% de l’investissement, remboursé par le Trésor public.

Merci pour votre remarque, dès que j’ai un instant je reprends les calculs du tableau pour vérifier vos dires et modifierai en conséquence si besoin (ou je mettrai un enième tableau Pinel sans impôt qui sort un gain en trésorerie).

Vous prenez alors le statut commercial de «loueur en meublé non professionnel», ce qui permet de récupérer la TVA et de pratiquer un amortissement de votre achat, déductible fiscalement de votre loyer. Ton dernier commentaire ( sur la courtoisie ) ma particulièrement fait plaisir En fait tu ne te situe dans aucun  » schéma  » que l on trouve sur internet Pas du tout élitiste comme dans le forum « bulle immobiliere  » Et encore moins les nouveaux gourous ( cedric annicette ) et vieux gourous ( Olivier Seban ) tout deux avides d encaisser des pseudo seminaire a des prix exorbitant.

En comparable (quartier et standing), «si l’écart est de 10 à 15% c’est jouable, à condition d’accepter le risque d’une moins-value à terme, mais à partir de 20% l’opération n’a quasiment plus aucune chance d’être rentable même avec les économies d’impôts», conseille Danielle François-Brazier, directrice générale de Foncia Pierre Gestion. Le schéma est le suivant: vous achetez un appartement dans une résidence dont vous concédez l’utilisation durant un certain nombre d’années (une dizaine souvent) par bail commercial à une société d’exploitation qui vous sert un loyer.

Investir en Pinel est-il une arnaque ?

Il est donc primordial de rechercher un bien avec un potentiel de valeur patrimonial (dans 9 ans le neuf ne sera en effet plus neuf mais cela ne veut pas dire non plus qu’il ne vaudra plus rien).

Il est évident qu’on n’achète pas un Pinel sans avoir étudier l’impact sur le portefeuille, et pour moi, le meilleur investissement Pinel qui soit, présente les caractéristiques suivantes :. en gros je pensais privilegier un secteur tres recherché ou la fluctuation des prix du marché immobilier est moins importante ( il suffit de regarder l historique des prix immo de ces deux secteurs ) et ou il y a plus de demande que d offres pour un appart…et , ca se paye. Effectivement comme par hasard les prix sont très élevés par rapport à la moyenne autour de ce quartier (prix de ce programme : plus de 4000 € le m², prix autour : 2700 €/m² au plus j’ai l’impression, mais pas vraiment de comparaison). @florent je serai ravi de trouver mieux , mais j ai beau regarder depuis 1 an , plus pas mal de visites autour de Lille je ne trouve pas grand chose ou alors dans des villes comme Roubaix ou Tourcoing ou Armentieres la oui on trouve des apparts a moins de 100 000 avec des travaux ou des vieux trucs . J’ai lu avec beaucoup d’attention tous les commentaires mais l’économie d’impôt aide quand même à acheter un bien sinon l’effort d’épargne serait trop important.

La Loi pinel est elle intéressante ou pas ? Avis forum 2018 témoignage

Je ne le décourage pas, je l’encourage à trouver mieux… Bien évidemment, entre ne rien faire et faire ce projet à 5% Brut de rendement, il vaut mieux faire ce projet… Mais avec un petit peu de temps, de recherche, et d’étude de l’emplacement, on peut souvent faire mieux. Dans ce cas, si il y a un coté patrimonial, et que tu risques d’habiter dedans, il faut surtout acheter quelque chose qui te plaît … (perso je n’aime pas habiter dans le neuf, mais si tu adores ça, ne prends pas de l’ancien). Pendant que Simlyon gagne 180€ par mois d’impots pendant 9 ans,Guillaume dégage un CF positif et aura amort 40% d’un parc immo sur la même periode(ou l’équivalent de 2 immeubles sur 5). Par contre, il est dit que le cash flow negatif(emprunt-loyer) est remboursé par le gain en impôt, est-ce que dans ce cas où l’impôt baisse(baisse du gain en impôt), le cash flow negatif diminue t-il. En fin de compte, estime Yves Gambart de Lignières – et la plupart des experts en gestion de fortune partagent son avis: «D’autres placements sont plus rémunérateurs et comportent moins de risques: c’est toujours le cas de l’assurance-vie, à condition d’accepter de prendre une part de risques en fonction de son horizon de placement personnel, avec des bons fonds dynamiques. Si on prend comme cas de figure un bien avec une rentabilité nulle il faudrait 90000 € de travaux pour retomber sur le même niveau d’investissement que le Pinel il faut donc un bien à 60 000 €.

A lire avant d’acheter un bien Pinel! Attention aux arnaques et aux faux arguments de vente des agents immobiliers.

Attention donc à ces placements «Malraux» (rénovation de bâtisses anciennes dans des quartiers sauvegardés ou d’une demeure historique classée) car lorsque la facture des travaux – déductible fiscalement – s’ajoute au prix de vente, le total aboutit souvent à une valeur déconnectée du marché. Bonjour,Je suis dans la même situation que beaucoup de personnes semble-t-il avec un appartement Loi Borloo toujours pas livré, un prêt débloqué à 95% et des intérêts intercalaires non remboursés depuis plus d’un an et demi. Si on achète un Pinel c’est pour payer moins d’impôts donc il ne faut pas avoir une trop grosse rentabilité sinon on risque de payer plus d’impôts que ce qu’on gomme ce qui n’a pas de sens.

Après mon divorce j’arrivais plus à joindre les deux bouts avec deux enfants à charge c’est comme cela que j’ai rencontré une dame qui m’a fait un prêt qui m’a permis de me relancé.

A propos du Pinel : Un commercial est passé pour me proposer un T1 à Nancy neuf 19m² (logement étudiant) -prix 100 000 € et TVA « récupérable » soit 5200 e le m² si je calcul bien… -loyer : 3324 € annuel -3. Par exemple si en Mai notre nouveau président est le type un peu énervé, très à gauche et proche des « bolivariens », je peux t’assurer que la grosse moins-value nous allons tous la « bouffer » .

Locatif: les pièges de la défiscalisation

Même en supposant que j’ai mal interprété la dernière ligne (tout à fait possible, je tiens le site seul et je fais surement des erreurs), la simulation indiquerait à Monsieur qu’en investissant 292 € par an, il peut acquérir un bien de plus de 200 000 €.

bonjour,Je me permet de démander à l’heure actuel, qui contacter pour des problèmes avec eux, car j’ai signé en 2006 un projet qui n’as été livré qu’en 2008 avec en surprise, soit disant que cela n’empéchait pas l’achat d’une habitation principal, gros mensonge, des frais de copropriété exorbitants, une taxe foncière affolante pour un soit disant studio, des travaux baclés, du vendalisme, et alors qu’on étais censé y gagné en impot, la loi des frais réels ne change du coup plus rien à la donne, on aurait pas cette défiscalisation que ça serait pareil, et en plus au dépard on nous dit que l’on s’engage pour 5 an, et je me retrouve maintenant avec 9 ans à assumer.

Il est important que vous n’ayez pas une réduction d’impôt Pinel trop proche de votre impôt (si vous payez 2 000 € d’impôt, n’allez pas faire un Pinel procurant 2 000 € d’impôt en moins).

D’ailleurs c’est la première fois que quelqu’un ose me qualifier d’arnaqueur, je pourrais me vexer… Tout est parfaitement transparent et réel, si vous avez du temps à perdre, je vous ouvre mes livres de compte/dossiers/actes notariés. Les mauvaises surprises ne sont pas rares (défaillances dans l’exploitation, renégociation en baisse lors du renouvellement du bail commercial avec les investisseurs, travaux mal effectués, décote à la revente de votre bien. Le soucis c’est que je n’ai pas de grandes notions en investissement / fiscalite et pour tout dire cela ne m’a jamais enthousiasme … Bref pourriez vous me donner votre avis sur mon projet car au vu des differents commentaires je suis un peu perdu .

A lire avant d’acheter un bien Pinel! Attention aux arnaques et aux faux arguments de vente des agents immobiliers.

Pendant 20 ans ils auront ce boulet accroché au pied qui leur coûte de l’argent chaque mois, sans parler des divers ennuis qu’ils risquent de rencontrer… ils sont même susceptibles de redonner les sommes défiscalisées s’ils n’arrivent pas à louer le bien en question. bonjour il se trouve que je suis interresser par un appartement a vendre residence francoise a verneuil sur avre , mais j ai lu votre message , et j aurais aimer vous demander des precisions sur les charges de copropiétémerci a vous par avance. Mon épouse et moi avons passé contrat en 2005 avec FINAXIOME, résidence ANAELLE à AVION, dès le départ il y eu des problèmes, administratifs parait-il au niveau du permis de construire, l’acte de vente a été signé en 2007, l’appartement livré en juin 2009 mais Pierre et Locatif, alors gestionnaire puisque maintenant, c’est SNG a refusé de faire emménager les locataires car il y avait énormément de réserves. Autre chose, la durée pendant laquelle la réduction d’impôts fait effet est aussi primordiale, puisque c’est la durée pendant laquelle la rentabilité sera moindre => anticiper le futur loyer, et savoir la renta que l’on aura. Mon avis, c’est que si comme dans 90% des PINELS & Co il achète le bien au dessus de la valeur, et qu’en plus il fait 5% de rendement brut… C’est pas vraiment un super investissement VS de l’ancien au prix avec travaux dans un endroit qui ne doit pas garder mais prendre de la valeur sur 10/15 ans.

Quant au «Pinel” version 2018 – reconduit pour quatre ans par le nouveau gouvernement, mais seulement dans les zones tendues, où l’offre de logements est insuffisante -, notre mise en garde d’aujourd’hui sera toujours vraie demain.

Locatif: les pièges de la défiscalisation

Vous pouvez déduire une partie de l’achat de votre impôt sur le revenu pendant la durée de l’opération à raison de 2% par an les neuf premières années, puis de 1% les trois suivantes, soit au total jusqu’à 21% de l’investissement, remboursé par le Trésor public.

La seule comparaison que j’ai pu faire c’est avec l’assurance vie : en plaçant 222 €/mois sur une bonne assurance vie pendant 12 ans, soit 32000 € de placé, le gain net en capital au bout des 12 ans n’est que d’environ 7 000 €, soit bien mois que les 48 000 € que j’ai calculé pour le Pinel (dans une hypothèse de revente qui n’est délirante je le rappelle).

); – Finaxiom et Pierre et Locatif non pas réglé les primes d’assurances sur les biens, en cas de vacance de locataire le crédit mutuel (ACM) refuse de réglée les primes (ils n’en ont pas le droit),- SNG et Pierre et locatifs n’ont pas enregistré les défauts de constructions et l’assurance dommage qui doit être mis en cause. Bonsoir, J ai du mal à suivre votre démonstration qui me semble complètement à charge, car elle part d un postulat qui serait de dire que la feuille que vous présentez indiquerait que le fait d investir permettrait dans le cas présent de gagner 292€/mois. notre TMI : 45% effort d’épargne cumulé sur les 12 ans pour ce projet : environ 32 000 € (tout pris en compte : emprunt 25 ans, TF, réduc Pinel, réduc intérêts emprunt, charges, frais de gestion locative, assurance bien non loué pendant 1 ou 2 mois par an, hypothèse augmentation de loyer +0.

Comme il s’agit d’une résidence de 9 immeubles et les locataires doivent prendre l’eau, electricité et gdf à leur chagers, les charges de copropriété sont de 15€/mois et la taxe fonciere de 350€ Alors fais le calcul – Dépenses: 500€ de credit + 30€ de TF + 15€ d’assurance impayés = 545€ – Recettes: 450€ + 180 = 630€ Au bout des 9 ans, il suffit de passer en meublé pour obtenir une opération qui s’autofinance et j’ai un bien neuf. Je ne peux pas donner d’exemple sur la métropole Lilloise, mais je peux en donner un à Berck sur Mer (pour rester dans le nord) : F3 55m², acheté 50K+15K de travaux, soit 65K+5Kde notaire, soit 70K / Loué 550€/mois / soit 9,4% Brut. De fait, il est fréquent qu’à la fin de l’avantage fiscal (9 ans ou 12 ans), tout le monde cherche à vendre en même temps ce qui vient faire baisser le prix de l’immobilier dans la zone. Merci pour votre remarque, dès que j’ai un instant je reprends les calculs du tableau pour vérifier vos dires et modifierai en conséquence si besoin (ou je mettrai un enième tableau Pinel sans impôt qui sort un gain en trésorerie). Dans tous les cas, je te déconseille fortement dans les calculs des mensualités à payer, de prévoir d’y mettre de l’argent de ta poche, même si tu penses le récupérer à la fin : si tu as un problème et que tes revenus baissent, tu vas vivre de mauvais moments (j’en connais beaucoup …).

J’investis dans l’immobilier à titre perso et ce depuis près de 10 ans, je me bats régulièrement contre les sois disant CGPI qui partent du principe qu’un investissement ou on a de la perte est un bon investissement. 4) Plus technique : il faudra arbitrer entre les charges déductibles (à enlever des revenus fonciers) ou à inclure dans le Pinel (à enlever dans la réduction d’impôt) comme par exemple avec le cas de la cuisine. Pour éviter de vous faire piéger ou d’avoir la désagréable impression de vous être fait “arnaquer”, pensez bien avant votre investissement Pinel, à toujours conserver à l’esprit que quelques soit la belle promesse fiscale et le taux de réduction d’impôt du moment, les Lois (et la Loi Pinel ne fait pas exception) reste et demeure un PLACEMENT IMMOBILIER LOCATIF.

Ma question est simple : s’il est possible en 12 ans d’avoir un gain net en capital plus élevés que 48 000 € avec une des solutions préconisée par Guillaume, alors on laisse tomber le Pinel, car avec Guillaume on garde notre capacité d’endettement (si j’ai bien compris) et au lieu de faire un effort d’épargne on engrange tout de suite le capital complémentaire (pas besoin d’attendre la revente des 12 ans). 4) Plus technique : il faudra arbitrer entre les charges déductibles (à enlever des revenus fonciers) ou à inclure dans le Pinel (à enlever dans la réduction d’impôt) comme par exemple avec le cas de la cuisine.

bonjour il se trouve que je suis interresser par un appartement a vendre residence francoise a verneuil sur avre , mais j ai lu votre message , et j aurais aimer vous demander des precisions sur les charges de copropiétémerci a vous par avance. Bonjour Mon fils a acheté également un appartement, il est termine, mais les promesses ne sont pas au rendez vous, charges énormes, loyer qui ne couvre pas les remboursements, ces gens un pouvoir de persuasion inouï.

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